Sobre Investimentos em Imóveis

(publicado originalmente em http://blogdodaniel.xpg.uol.com.br/0016.html)

Boa noite, pessoal.

“Quem investe em terra não erra.” Provavelmente você já ouviu esta frase. Durante séculos realmente foi um excelente investimento. Mas a frase continua válida? Se for, quais alternativas o mercado apresenta?

A casa própria é um sonho do ser humano, uma meta almejada. Para uns, é mais importante esta meta. Para outros, menos. O Governo Federal capitalizou este sonho e batizou uma política pública de “Minha Casa, Minha Vida”. A componente emocional de cada um sobre a casa própria difere, e eu não vou me arriscar a fazer a avaliação psicológica deste desejo de alguns: basta eu querer me meter em economia.

Mesmo excluindo a questão da casa própria, se você me perguntar se eu acho que investimento em imóveis é uma boa hoje (ou ontem, ou amanhã), vou te devolver outra pergunta: quais os seus objetivos pessoais e financeiros? Ter clareza em seus objetivos é fundamental para saber se vale a pena investir em imóveis, e em que perfil imobiliário.

Há gente que investe em imóveis mais ou menos no esquema “buy and hold” (comprar e esperar valorizar): passa anos pagando impostos, capinando lote, tomando cuidado contra invasores, entre outros cuidados, enquanto aguarda valorização. Outros compram imóveis para gerar renda de aluguel. É possível também delegar integralmente a gestão investindo em fundos imobiliários. Vou limitar a esses 3 caminhos para que seja possível tentar fechar alguma conclusão nessas poucas páginas diárias. Então, dentre elas, qual a melhor opção? Creio que não haja uma opção melhor que seja universal. Novamente, voltamos à questão dos objetivos de cada um. Mas podemos avaliar as características de cada uma dessas alternativas.

A opção do “buy and hold” me parece muito interessante quando se trata de uma região em franco desenvolvimento e valorização dos imóveis. Por outro lado, só é viável para quem não precise do imóvel como gerador de renda imediata, pois pressupõe a manutenção do imóvel sem uso, e até exigindo investimentos (pagamentos de impostos, manutenção, condomínios, etc.). O vetor norte da Região Metropolitana de Belo Horizonte, por exemplo, vive um momento destes com a inauguração do novo Centro Administrativo do Governo Estadual no mês passado. Há aproximadamente 25 anos, a inauguração do Aeroporto Internacional de Confins já havia alavancado os preços dos imóveis da região. Uma consultoria apresentou recentemente estimativa de que em 20 anos tal região do estado de Minas Gerais gere riqueza da mesma ordem de grandeza da que hoje gera todo o estado. Naturalmente, os preços dos imóveis nessa região tem subido aos saltos. Quem tinha imóveis em 1980 nessa região e os conservou até hoje (30 anos) obteve valorização muito superior à média do setor. Mas àquela época quem poderia imaginar tamanho desenvolvimento na região? Poucas pessoas, certamente. Quem enxergou isso, e apostou, fez um bom negócio, sem dúvidas. Vale a pena ainda investir em imóveis na região nessa modalidade? Se você tem um perfil que se encaixe nesta estratégia, acredito que o mercado continuará valorizando os imóveis acima da média do setor, mas não acredito em novo boom como o verificado nos últimos 30 anos. Talvez você encontre outros locais ou regiões em Belo Horizonte, em Minas Gerais, no Brasil ou até no exterior com maior potencial. Como exemplo, a Copa em 2014 certamente trará boas oportunidades nas cidades que sediarão jogos, e em cidades turísticas próximas. A Olimpíada em 2016 potencializará o potencial da região do Rio de Janeiro. Para investigar se ainda vale a pena entrar no negócio, pesquise o preço dos imóveis desde antes da confirmação do Brasil como sede da Copa de 2014 e do Rio como sede da Rio 2016. Analise se já tiveram valorização que precifique adequadamente estes eventos.

A tática de gerar renda por imóveis através de aluguel é um pouco diferente: consiste em adquirir um imóvel e alugá-lo por um percentual do investimento. Esta estratégia tem a vantagem de geração de caixa regular pelo imóvel. Pode ser uma estratégia casada com a “buy and hold” pura: enquanto aguarda a valorização, o imóvel gera aluguéis. Para a estratégia de alugueis, é fundamental que escolha imóveis em regiões de alta demanda. Uma fazenda no interior do Amazonas, “quase esquina” com Roraima, certamente tem um potencial de aluguel bastante inferior ao de um apartamento de 1 ou 2 quartos próximo a faculdades ou universidades. É importante que o imóvel adquirido (e posteriormente alugado) esteja em bom estado, ou que seja feita uma reforma antes de oferecer para aluguel, para obter melhores taxas. É fundamental, nesta estratégia, acompanhar se o inquilino está pagando corretamente os encargos que estejam contratualmente a cargo dele, como impostos, taxas, condomínios, água, luz, etc., para evitar transtornos. A gestão do contrato e da manutenção da integridade do imóvel também não pode ser relegada. Caso esta estratégia seja aderente a seus objetivos, recomendo investir em mais imóveis de menor valor, ao invés de menos imóveis de maior valor. A razão para esta recomendação é simples, que vou exemplificar para facilitar o entendimento: enquanto no mercado imobiliário residencial de Belo Horizonte (estou falando de Belo Horizonte, pois é onde tenho maior facilidade de obter dados, mas é análogo às maiores cidades do país) um imóvel de R$ 5 milhões é alugado por um aproximadamente R$ 5 mil mensais, um imóvel de R$ 40 mil é alugado por R$ 300,00. Ou seja: o imóvel mais caro deste exemplo gera renda de 0,1% sobre seu valor de mercado, enquanto o imóvel mais barato gera renda de 0,75%. 17 imóveis deR$ 40.000,00 – investimento total de R$ 680.000,00 – geram renda pouco superior do que a gerada pelo imóvel de R$ 5.000.000,00. Claro que dá mais trabalho gerir. Mas, caso contrate empresa especializada em gestão, ainda que cobre muito caro – 20%, por exemplo, como exagero, para ter um serviço primoroso – perceba: Com R$ 5 milhões você compra 125 imóveis de R$ 40.000,00, que geram renda bruta de 125 x R$ 300,00 = R$ 37.500,00. Retirando os 20% para pagar a empresa contratada, restam R$ 30.000,00 mensais. 6 vezes mais que os apenas R$ 5.000,00 para o mesmo capital investido.

Por fim, vamos pincelar sobre fundos imobiliários. Fundo imobiliário, em essência, é uma sociedade fechada, de cotas, que adquire um ou mais imóvel e busca a geração de renda. A gestão é feita por uma instituição financeira, regulada pela CVM, que cobra dos cotistas taxa de administração anual. A gestão profissional pressupõe certo suporte jurídico e administrativo ao grupo nas questões relacionadas aos bens adquiridos pelo fundo. É a forma menos burocrática de investir em imóveis: você compra as cotas e mensalmente seu percentual de aluguel é depositado em sua conta sem grandes transtornos (pelo menos, esta tem sido minha experiência desde 2004). É tão desburocratizado que é um convite a não acompanhar o andamento do fundo, o que é bastante perigoso, pois pode perder parte ou até todo seu investimento (o mesmo, naturalmente, ocorre com qualquer tipo de investimento, não apenas em imóveis). O que engorda o gado é o olho do dono. Já ouviu esta frase também? Pois é... Eu acredito mais nesta frase do que na que coloquei no início do texto.

Em suma, em meu ponto de vista, imóvel continua sendo uma boa opção para diversificar o investimento. Mas este é o meu ponto de vista, observado da ótica dos meus objetivos pessoais e financeiros. Na região metropolitana de MG (onde eu acompanho um pouco melhor) sugiro que avalie buy and hold para o vetor norte e no entorno do Mineirão. Para alugueis, sugiro pesquisar em Contagem (imóveis residenciais isentos de IPTU). Para fundos imobiliários a sugestão é não limitar-se a uma cidade ou região metropolitana: procure por fundos administrados por bancos sólidos, baseados em aluguel de imóveis que estejam com contratos de longo prazo para empresas igualmente sólidas, diminuindo o risco de ruptura de contrato econsequente interrupção dos rendimentos.

Um alerta importante, para terminar: se você se decidir a investir em imóveis, especialmente se for investimento direto (buy and hold ou aluguel), sugiro manter forte acompanhamento e muita atenção à legislação: pequenas alterações em leis municipais podem impactar fortemente o valor do imóvel, positiva ou negativamente.

Abraços, boa terça-feira a todos.

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