Estratégia para Fundos Imobiliários

(publicado originalmente em http://blogdodaniel.xpg.uol.com.br/0021.html)

Boa noite, pessoal.

Na semana passada falei rapidamente sobre investimentos em imóveis. Hoje vou falar um pouco de uma estratégia que eu utilizo para investimentos em renda fixa, alavancando o patrimônio aproveitando a variação da Selic.

Em primeiro lugar, é importante perder algum tempo estudando o fundo no qual investirá. Um fundo imobiliário, de uma forma simplificada, nada mais é do que a compra de um (ou mais)imóvel(is) por um grupo de pessoas coordenadas por uma instituição financeira. Cada pessoa compra uma ou mais cotas do fundo. A instituição financeira administra e cobra por este serviço uma taxa de administração.

Se você estivesse comprando ou alugando um imóvel, demandaria muito mais tempo para avaliar se é um bom negócio. Portanto, invista um pouco de tempo nesta análise. Há grande diversidade desses fundos no mercado, e certamente você encontrará o mais adequado para você.

As cotas dos fundos imobiliários são comercializadas por bancos e por corretoras de valores. Algumas corretoras permitem que a compra e venda seja feita até pelo home broker. Outras, somente pela mesa. Há também as que não comercializam. Para começar, portanto, procure seu gerente de banco ou sua corretora. Eu prefiro operar pelo home broker, pois te permite grande flexibilidade para conferir cotações, tirar e colocar ordens de compra ou venda. Caso sua corretora não ofereça esta facilidade, e você se interesse por ela, faça contato comigo por e-mail que eu informo algumas que permitem este tipo de operação.

Basicamente, há duas formas de se ganhar dinheiro com fundos imobiliários:

1) pelo rendimento mensal gerado pelas cotas, que funcionam como uma geração de renda fixa. O imóvel comprado é alugado a terceiros, e o valor do aluguel, descontados os custos operacionais ou outros previstos, é rateado pelas cotas e é pago aos cotistas mensalmente.

2) pela valorização das cotas do fundo. As cotas dos fundos flutuam conforme oferta e demanda.

Para facilitar o entendimento, vou dar um exemplo. Vocês perceberão que não estamos no melhor momento para investir neste tipo de fundo, mas notarão que o cenário tende a ficar favorável nos próximos meses com o aumento da taxa Selic.

Suponhamos que um determinado fundo seja lançado com cotas a R$ 100,00. Os investidores, então, estudarão o fundo e descobrirão que o contrato firmado de aluguel pagará mensalmente cerca de R$ 0,70 líquido (o valor não é rigorosamente fixo, mas tende a orbitar em torno de um valor). Alguns compararão com rendimentos de CDB, títulos públicos, etc., e alguns entenderão ser um bom negócio. Outros procurarão outras opções para aplicar, naturalmente. Como o rendimento de um CDB bem negociado para tais patamares de investimento não estão chegando a 0,6% líquido ao mês, é provável que o fundo seja bem-sucedido em seu lançamento.

Suponhamos, então, que tenhamos comprado 1.000 cotas do fundo. Se mantivermos as cotas indefinidamente, receberemos aproximadamente R$ 700,00 (1.000 x R$ 0,70) mensalmente “para o resto da vida”, até que algo aconteça (valorização ou desvalorização do aluguel, necessidade de manutenção do imóvel, etc.). É uma alternativa para um investimento de R$ 100.000,00 em renda fixa que hoje está economicamente interessante. No entanto, caso a SELIC comece a subir, o valor que receberá mensalmente não deverá se alterar. Mas as rentabilidades de outros investimentos em renda fixa vão sofrer alteração.

Suponhamos que a SELIC retorne para a casa dos 16%. Neste cenário, você poderá encontrar alternativas de investimentos em renda fixa que te paguem em torno de 1% líquido ao mês. Ou seja, para gerar os mesmos R$ 700,00, seriam necessários apenas R$ 70.000,00. Naturalmente, se a cota do fundo se mantivesse em R$ 100,00, você, que não é bobo nem nada, venderia suas cotas e aplicaria. Mas o mercado também não é bobo nem nada. Aliás, muito menos “bobo nem nada” do que qualquer um de nós e, quando você percebeu que seria interessante vender suas cotas, elas já “precificaram” o cenário, ou seja, estarão custando em torno de R$ 70,00. Suas 1.000 cotas, então, valerão aproximadamente... R$ 70.000,00.

Por outro lado, se o COPOM tivesse um surto de sobriedade e resolvesse baixar a taxa de juros pelo menos um pouco, quem sabe a 7,5% ao ano (sonhar pode, não pode?), e as regras de investimentos em caderneta de poupança continuassem os mesmos (posso continuar sonhando, não posso?), os Títulos Públicos e os CDBs passariam a render quase como a caderneta de poupança, ou seja, 0,5%. Sendo assim, para obter R$ 700,00 em caderneta de poupança o investidor precisaria de R$ 140.000,00. Sua cota, então, estaria precificada em R$ 140,00.

Perceba o seguinte: em qualquer momento, os fundos imobiliários pagam mensalmente aproximadamente o mesmo percentual que os demais investimentos em renda fixa te pagam. O que varia é o valor da cota. Suponhamos, então, que o COPOM resolva começar a subir e descer com a SELIC de tempos em tempos, a cada marolinha. É aí que incluir fundos imobiliários nas estratégias de renda fixa se torna muito mais interessante.

Suponhamos que você empregou R$ 100.000,00 em determinado momento com a SELIC a 9,5% e comprou 1.000 cotas, passando a receber R$ 700,00 todo mês. Então, a SELIC caiu a 7,5%, sua cota se valorizou a R$ 140,00, você as vendeu, apurou R$ 140.000,00 e aplicou em CDB obtendo os mesmos R$ 700,00 mensais. À medida que a SELIC subiu, seu investimento em CDB também começou a render mais, até que chegou o dia que a SELIC chegou a 16%. Se os valores acima estão corretos, seu CDB estará rendendo em torno de R$ 1.400,00 a cada 30 dias, e os mesmos R$ 140.000,00 poderão comprar 2.000 cotas do mesmo fundo. Perceba: você dobrou seu capital sem abrir mão do rendimento mensal. Se, além disso, você reaplicou todo o seu rendimento, os valores estarão bem maiores.

Portanto, como a tendência da SELIC é de alta, o ideal para este investimento é aguardar a subida da SELIC. Estou falando dele desde já para que você tenha tempo de estudá-lo com calma, e se preparar para investir. Pessoalmente, acredito que investir em um fundo bem escolhido quando a SELIC está alta é melhor do que qualquer CDB, pois tem alto potencial de valorização da cota em caso de queda da SELIC. Assim como também acredito que, neste momento, investir em outras modalidades de renda fixa está mais adequado enquanto se espera a SELIC subir.

Em resumo, a estratégia é a seguinte: cada vez que a SELIC subir, troque CDB e Títulos Públicos (e companhia) por Fundos Imobiliários. Cada vez que a SELIC cair, troque Fundos Imobiliários por CDB e Títulos Públicos.

Abraços, boa semana a todos.

#FII #investimento #CDB #LCA #LCI