Financiamento: tabela Price ou SAC

(publicado originalmente em http://blogdodaniel.xpg.uol.com.br/0080.html)

Boa noite, pessoal.

Quando procuramos linhas de financiamento, principalmente quando tratamos de imóveis, é comum encontrar 2 tipos de cálculo das parcelas: tabela Price e SAC (Sistema de Amortização Constante). No Brasil, estas são as duas principais modalidades de cálculo. Em termos econômicos, elas se equivalem dadas as mesmas condições (valores de financiamento, taxas de juros, etc.), apesar da soma dos desembolsos pela tabela SAC ser menor. Isso decorre da diferença fundamental entre elas: a forma de pagamento das prestações. É interessante entender como funcionam para poder melhor optar no momento da escolha.

A tabela Price estabelece prestações iguais do início ao fim do contrato. O valor fixo permite um bom grau de planejamento orçamentário, especialmente para aqueles cujo orçamento prevê receita fixa mensal (salários, alugueis ou outras fontes). Na prática, em termos econômicos, apesar dos valores serem iguais, percentualmente dentro de cada prestação a composição de juros e amortização varia. Nas primeiras, pagamos mais juros e amortizamos menos. Emhttp://www.blogdodaniel.xpg.com.br/Juros.xls está disponível planilha que permite calcular, entre outras, o valor da prestação pela tabela Price.

É fundamental observar que, como há a componente de amortização (que diminui o tamanho da dívida mês a mês), o valor da prestação não deve ser calculado simplesmente utilizando o cálculo de juros compostos. Este equívoco implica em erro muito significativo: uma dívida de R$100.000,00 a 1% ao mês durante 100 meses, pela tabela Price soma pagamentos de R$ 158.657,00, enquanto a capitalização do mesmo valor, à mesma taxa e pelo mesmo período monta em R$ 270.481,00.

Já no Sistema de Amortização Constante, SAC, como o próprio nome diz, temos o valor de amortização das parcelas mantido do início ao fim do contrato. Com a amortização, no entanto, o montante sobre o qual os juros são calculados mensalmente diminui sistematicamente. E, consequentemente, o valor dos juros também. Como a parcela referente à amortização é constante e a parcela referente aos juros cai a cada mês, o valor devido mensalmente também se reduz a cada parcela. Desta forma, para financiamento semelhante (R$ 100.000,00 a 1% ao mês durante 100 meses) teremos a amortização sempre de R$ 1.000,00 (R$ 100.000,00 dividido por 100 prestações) e juros reduzirá em R$ 10,00 a cada mês, pois o montante será reduzido em R$ 1.000,00 a cada mês (R$ 10,00 = 1% de R$ 1.000,00).

Assim, pelo SAC, a primeira parcela será de R$ 2.000,00 (R$ 1.000,00 de amortização + R$ 1.000,00 de juros), sendo que os juros representam 1% de R$ 100.000,00. A segunda será de R$ 1.990,00, calculados como R$ 1.000,00 de amortização + R$ 990,00 de juros, sendo que os juros serão calculados como 1% de R$ 99.000,00, pois R$ 1.000,00 foram amortizados no pagamento da primeira parcela. A terceira, então, será de R$ 1.980,00, e assim sucessivamente, até a última (centésima) que será de R$ 1.010,00, equivalentes a R$ 1.000,00 de amortização + 10,00 de juros calculados como 1% dos últimos R$ 1.000,00. Ao somar todas as parcelas, teremos desembolsado R$ 150.500,00.

No entanto, apesar dos valores serem distintos (R$ 158.657,00 x R$ 150.500,00), sãoequivalentes em termos econômicos, pois o desembolso maior inicial “trabalhou” mais em favor da quitação da dívida. É importante entender isto e é um bom exemplo para perceber que em economia nem sempre valores numéricos diferentes são realmente distintos. Agora complicou,né? Para entender isto, tente trazer todos os pagamentos para um mesmo momento (sugestão: momento final, ou seja, do último pagamento), corrigindo os valores pagos ou a pagar. Para corrigir para o mesmo momento, utilize a tabela de cálculo de juros compostos disponível no blog (a mesma que tem a tabela Price). A cada cálculo de cada parcela, preste atenção à quantidade de meses entre o momento do pagamento e o momento de referência, que também varia mês a mês. Como simular para 100 meses dará muito trabalho (muitas parcelas a serem calculadas e posteriormente somadas), sugiro simular para a constatação com um número menor de parcelas: a lógica funciona igualmente para muitas ou poucas parcelas.

Vale ressaltar que os valores utilizados nas simulações acima não consideraram eventuais correções monetárias, que podem ser previstas nos contratos. Em geral, os contratos imobiliários são indexados pela Taxa Referencial (TR), que é também usada para remunerar a poupança (que paga TR + 6% ao ano) e o FGTS (que corrige em TR + 3% ao ano).

Particularmente, por questão meramente de estratégia, sugiro que, quem tiver condições, opte pela tabela SAC. Afinal, com o decréscimo das parcelas, o comprometimento do orçamento reduz a cada mês, permitindo mais tranqüilidade frente a quaisquer eventualidades que possam comprometer o orçamento futuramente e, consequentemente, o seu risco de inadimplência diminui. Lembrando que quanto maior o prazo de financiamento, maior também a possibilidade de ocorrência de alguma eventualidade.

Convenhamos, o texto de hoje tem muita matemática, muita conta, muitos juros compostos. Se não conseguir entender, acredite, e use a planilha para fazer suas simulações. Se não conseguir, mas insistir em entender, e continuar não entendendo, estou à disposição para tentar explicar de outras formas. É meio chato e complicado, mas não tem segredo nenhum.

Abraços, boa quinta-feira a todos.

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