Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e Selic em alta

(publicado originalmente em http://educandoseubolso.blog.br/2013/10/04/fundos-de-investimento-imobiliario-fii-e-selic-em-alta/ em outubro de 2013)

Recentemente foi publicado um artigo apresentando os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no Dinheirama. Faço coro quanto à afirmação de que os FII, de um modo geral, são realmente ótimas opções de investimento no mercado imobiliário.

Os FIIs agregam liquidez, administração profissional, diversificação de ativos (com diluição de riscos, consequentemente) e baixa necessidade de investimento em cada (valores bem inferiores ao custo de um imóvel). Vale lembrar que, para pessoas físicas, os rendimentos decorrentes dos “alugueis” são isentos de Imposto de Renda (IRPF), diferente do que verificamos quando alugamos um imóvel.

Entretanto, como o valor do rendimento é fixo (aluguel), com o aumento da taxa Selic a tendência é termos a desvalorização das cotas, em raciocínio análogo aos títulos públicos pré-fixados.

Para melhor compreensão desta colocação, imagine o seguinte: se a pessoa hoje possui um investimento de R$ 10.000,00 vinculado à Selic que lhe paga, digamos (números meramente ilustrativos), 1% ao mês, seu rendimento mensal será de R$ 100,00.

Para ficar atrativo, o fundo imobiliário terá que pagar, pelo menos, os mesmos R$ 100,00 mensais para o mesmo capital. Suponhamos, então, que encontremos um FII com cotas a R$ 1.000,00 pagando mensalmente R$ 10,00 cada cota.

Este FII equivale, portanto, ao investimento que a pessoa possui, ou seja, a relação cota/aluguel está em seu “preço justo”, pois investindo os mesmos R$ 10.000,00 em 10 cotas de R$ 1.000,00 a pessoa terá os mesmos R$ 100,00 de renda mensal.

Suponhamos agora que a Selic seja elevada e aquele investimento vinculado à Selic passe a pagar 1,1% (R$ 110,00) mensais. Bom, agora para que os rendimentos sejam equivalentes, a pessoa precisará de 11, e não mais 10 cotas do FII para ter a renda equivalente.

Assim, os R$ 10.000,00 terão que ser suficientes para comprar 11 cotas, ou seja, cada cota terá custo de R$ 909,09, valor bem inferior ao verificado anteriormente. Assim, caso a Selic suba, o mercado ajustará naturalmente o valor da cota para baixo. O raciocínio análogo (queda da Selic implica em valorização da cota) também é válido.

Note que o valor do aluguel no primeiro caso continuará sendo de R$ 100,00 mensais: não houve redução da renda mensal. O “problema” é que o capital de R$ 10.000,00 poderia conseguir R$ 110,00 e não apenas R$100,00.

Desta forma, enquanto a perspectiva da Selic for de alta, não é bom negócio investir em FII. Quando a perspectiva da taxa básica de juros se estabilizar torna-se um bom negócio e, com a taxa em declínio, torna-se um dos melhores investimentos que proporcionam rentabilidade similar à renda fixa.

Quando o Banco Central informar na ata do Conselho de Política Monetária (COPOM) que a perspectiva da Selic é de queda você estará no melhor momento de investimento em FII. Não é o caso hoje, quando o próprio consenso de mercado já aponta para reajuste da taxa básica de juros para 9,50 % ao ano na próxima reunião do COPOM, que acontecerá no fim de outubro.

Neste momento, a melhor opção em investimento imobiliário, em minha opinião, são as Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

As LCIs proporcionam, em média, rentabilidade líquida acima do que se conseguiria em outros investimentos atrelados ao CDI, são isentas de Imposto de Renda e garantidas pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC) até o valor de R$250.000,00 por CPF e por instituição.

De qualquer forma, sugiro que você estude melhor os FIIs, sua dinâmica e entenda para que, quando o cenário mudar, você esteja pronto para aproveitar a oportunidade. Até a próxima.

(Publicado também em http://dinheirama.com/blog/2013/10/04/fundos-investimento-imobiliario-fii-selic-alta/)

#investimento #FII #Selic